Cel puțin o dată în viață, toată lumea va ajunge la momentul în care va trebui să decidă dacă să cumpere sau să închirieze în continuare un apartament sau o casă. Având în vedere valoarea ridicată a investiției, potențiala implicare a unei bănci pentru finanțarea unui credit ipotecar și angajamentul de lungă durată pe care îl presupune, este logic să te gândești la avantajele și dezavantajele cumpărării față de închirierea unei proprietăți imobiliare.
Este visul de a deține o locuință întotdeauna cea mai bună alegere - așa cum se aude adesea? Când are sens să închiriezi? Cum aflu ce este mai atractiv din punct de vedere financiar? Curând devine clar că decizia de a închiria versus a cumpăra este una foarte complexă.
Diversificarea portofoliului
Înainte de a calcula cifrele pentru a găsi răspunsurile la întrebările de mai sus, trebuie luat în considerare un alt aspect important: compoziția activelor existente. Din punct de vedere al riscului, este mai mult decât plauzibil ca nu toate ouăle să fie puse în același coș. În ceea ce privește bunurile imobiliare, există o mare probabilitate de a intra exact în această capcană, cu excepția cazului în care puteți păstra și alte active, cum ar fi depozitul de valori mobiliare sau depozitele la termen, pe lângă finanțarea ipotecii. Dacă trebuie să vă lichidați depozitul de valori mobiliare pentru a obține un nivel suficient de capital propriu, ați pus toate ouăle într-un singur coș (dacă nu există alte active). Apoi, în cazul unei oferte excedentare de noi proiecte imobiliare, al unei recesiuni economice (de exemplu, a se vedea criza imobiliară din SUA din 2008), al creșterii ratelor dobânzilor, al unor schimbări nefavorabile în mediul în care se află proprietatea dumneavoastră (de exemplu, poluarea mediului, vecinătăți zgomotoase etc.) sau chiar al unei crize regionale, cum ar fi războiul din Ucraina, ați putea suferi o erodare severă a prețurilor.
Investițiile în imobiliare nu sunt atât de sigure pe cât le descrie expresia "aurul concret". Prin urmare, ar putea fi perfect logic să luați în considerare posibilitatea de a închiria și de a investi în alte clase de active în scopul diversificării.
Costul finanțării
Atunci când cumpărați un bun imobiliar, fie plătiți din buzunar, fie trebuie să vă finanțați prin intermediul unei bănci. În ambele cazuri, există costuri legate de acest lucru:
Finanțarea prin intermediul unei bănci înseamnă plata unor rate ale dobânzii - în funcție de condiții, fie la o rată fixă a dobânzii pentru o perioadă de timp determinată, fie, în cele mai multe cazuri, rata dobânzii este legată de o rată de referință a dobânzii cu o mică majorare.
Să facem câteva calcule matematice simple: Prețul apartamentului: 115,000 EUR Costuri de achiziție (notar, taxe, impozite, comisioane etc.): 5,000 EUR suma totală: 120,000 EUR Capitaluri proprii din economii: 30,000 EUR Să fie finanțat prin datorie ipotecară: 90,000 EUR Rata fixă presupusă a dobânzii: 5% p.a. Rata inițială de rambursare: 3,0% în aproximativ 20 de ani, datoria ipotecară va fi rambursată la o rată lunară de 600 EUR Valoarea totală a dobânzilor plătite: 51.533,58 EUR
Asta înseamnă un procent uriaș de 57% din valoarea inițială a datoriei de 90.000 EUR!
Investirea doar în fonduri proprii implică și costuri: costuri de oportunitate pentru că nu se investește în depozite la termen, acțiuni, obligațiuni sau alte clase de active. Pentru o perioadă de timp de peste 20 de ani, este absolut rezonabil să considerăm că un randament de 4% pe an este realizabil (de exemplu, un portofoliu de titluri de valoare diversificat la nivel mondial a generat în medie chiar și aproximativ 7% pe an).
Să facem din nou niște calcule matematice simple:
Valoarea investiției inițiale: 30,000 EUR
Creșterea anuală presupusă a valorii: 4% p.a.
Rata totală a cheltuielilor: 0.5% p.a.
Orizont de investiții: 20 years
Suma totală după 20 de ani: 59.496,49 EUR (chiar și după costuri!)
Asta înseamnă aproape dublarea sumei investite fără să faceți nimic - doar investiți/cumpărați și păstrați timp de 20 de ani! La un randament anual de 7%, ați ajunge la o sumă de peste 3 ori mai mare decât suma investită inițial (105.099,97 EUR). Cât de frumos este acest lucru!
Comparație financiară a închirierii față de cumpărare
Acum să mergem cu un pas înainte și să comparăm închirierea vs. cumpărarea aceluiași apartament.
În primul scenariu de mai jos, în fiecare lună, gospodăria noastră are la dispoziție 1 000 EUR pentru cheltuieli imobiliare (fie pentru plata chiriei, fie pentru finanțarea unei datorii ipotecare și a utilităților etc.). În timp ce cumpărătorul nu trebuie să uite de costurile de întreținere și asigurare, precum și de alte obligații nefinanciare (da, proprietatea implică obligații!), chiriașul nu trebuie să se preocupe de acest lucru.
Costurile de întreținere vor fi (sperăm) mai mici în primii ani, dar în medie în jur de 1-1,5% pe an din costurile totale ale clădirii/apartamentului (aici: 120.000 EUR).
Banii rămași la sfârșitul lunii vor fi investiți la 4% pe an.
În scenariul 1, închirierea ar fi ușor mai favorabilă decât cumpărarea (valoare mai mare), deoarece capitalul inițial de 30 000 EUR și orice euro necheltuit în cursul lunii este investit cu 4% pe an. Dobânda compusă își poate dezvolta efectul impresionant asupra rezultatului investiției pe un orizont de timp de 20 de ani.
Pentru a liniști eventualele critici privind lipsa de creștere a prețurilor atât pentru costuri, cât și pentru valoarea proprietății imobiliare, în scenariul 2 sunt luate în considerare rate moderate de creștere pentru venitul disponibil (creșteri salariale), costurile de închiriere/întreținere, precum și pentru valoarea apartamentului în sine.
În scenariul 2, cumpărarea ar fi cea mai bună opțiune din punct de vedere pur economic. Cu toate acestea, cele doar 2 scenarii arată deja că rezultatul depinde foarte mult de modul în care vor evolua prețurile (nu doar prețul de piață al proprietății imobiliare) și de randamentul generat de alternativele de investiții. Prin urmare, să efectuăm un ultim calcul - toate celelalte condiții fiind identice ca în scenariul 2 - cu un randament crescut pentru investițiile alternative: acum 7% în loc de 4% pe an.
Diferența de valoare totală după 20 de ani vorbește de la sine: cu aproape 60.000 EUR mai mult în bilanț în cazul închirierii (440.770 EUR față de 384.961 EUR).
Exemplele de mai sus arată că, din punct de vedere pur financiar, depinde foarte mult de suma pe care trebuie să o finanțați, de nivelul actual și viitor al dobânzilor, de luxul în care doriți să locuiți (locația și dimensiunea proprietății) și de nivelul actual al prețurilor de pe piața imobiliară din zona vizată.
Cumpărarea versus închirierea - Instrumente gratuite pentru a rula Scenariul dvs. personal
Pentru a afla ce ar putea fi mai atrăgător din punct de vedere financiar pentru situația dumneavoastră, trebuie doar să vă prezentați scenariul personal:
www.zinsen-berechnen.de oferă gratuit tot felul de instrumente utile de planificare și calcul financiar, de asemenea, o secțiune specifică calculator for comparison of renting vs. buying
TheUpshot from The New York Times: Rulând diverse scenarii cu diferite date de intrare, instrumentul interactiv indică ce opțiune ar putea fi mai favorabilă.
Cumpărarea versus închirierea - alte aspecte care trebuie luate în considerare
Mai degrabă cumpărați dacă | Mai degrabă închiriază dacă |
ești sigur că vrei și vei rămâne în oraș | trebuie să vă schimbați des locația (de exemplu, din cauza locului de muncă), de exemplu, la fiecare 5 ani |
vă place să aveți grijă de proprietatea dumneavoastră (curățenie, zugrăvire, reparații) | vă place libertatea personală (fără întreținere a proprietății - trebuie doar să sunați proprietarul/doamna dacă s-a stricat ceva) și doriți doar să folosiți un apartament/casa |
ați găsit proprietatea imobiliară perfectă la un preț atractiv și presupuneți că prețurile vor continua să crească. | plătiți mai mult de 25 de ori chiria anuală (egal cu un randament <4%) ==> de exemplu, investiți în mod regulat într-un portofoliu de valori mobiliare diversificat la nivel mondial pentru un randament mai mare |
puteți face față poverii financiare pentru o perioadă foarte lungă de timp (șomaj? divorț? boală?), iar dobânzile pentru datoriile ipotecare rămân scăzute | nu dormiți bine cu o datorie ipotecară |
nu doriți să vă diversificați portofoliul | doriți să vă diversificați mai bine investițiile în diferite clase de active |