Ați găsit un proiect imobiliar interesant în care să investiți, dar nu știți dacă prețul este rezonabil? Nu vă faceți griji, nu este nevoie de calcule complexe cu mai mulți factori de intrare. Pentru o primă verificare rapidă, puteți aplica o metodă foarte simplă, dar puternică, cu ajutorul smartphone-ului dumneavoastră: "chiria anuală estimată înmulțită cu 20-25" sau regula prețului/chirie. Despre ce este vorba?
Ideea de bază este că bunurile imobiliare ar trebui să genereze un randament al sumei investite de cel puțin 4-5% pe an. De ce 4-5% pe an? Pentru că acest randament l-ați putea obține cu ușurință chiar și după impozitare cu alte investiții pe termen lung (de exemplu, un portofoliu de titluri diversificat la nivel mondial bazat pe ETF care reproduce indicele MSCI World: 7,61% brut anualizat din 1987), cu o lichiditate mai mare (prin simpla apăsare a butonului de vânzare), flexibilitate (de exemplu, rata lunară de economisire ajustabilă) și un efort semnificativ mai mic.
Dar, pas cu pas - haideți să parcurgem împreună cei câțiva pași care trebuie urmați pentru a afla "valoarea justă" a obiectivului dumneavoastră imobiliar.
După ce ați identificat o proprietate pe care ați dori să o dețineți, căutați prețurile de închiriere pentru apartamente similare din aceeași zonă, calculați chiria anuală și împărțiți-o la prețul apartamentului - inclusiv toate costurile de achiziție. Dacă rezultatul este mai mic de 4%, mâinile în jos - prețul pare prea mare. Probabil că s-ar putea să vă confruntați cu pierderi în viitor, atunci când vă veți vinde din nou proprietatea sau cel puțin trebuie să fiți dispus să vă parcați banii pentru mai puțin de 4% pe termen lung. Dacă luăm în considerare și inflația, 4% pe an brut este foarte puțin!
Facem un exemplu rapid:
Investiție | | | Rentabilitatea așteptată din închirierea | |
Preț apartament + costuri de cumpărare (de exemplu, taxe notariale, agent imobiliar, ...) | 190,000 EUR 9,500 EUR | | Chiria lunară pentru o locuință similară (mărime, locație, vechime, caracteristici precum balconul), înainte de taxe, costuri de întreținere etc. | 500 EUR |
Investiție totală | 199,500 EUR | | Venitul anual preconizat din chirii | 6,000 EUR |
Rentabilitatea investițiilor: 6,000 / 199,500 = 0,03 ==> 3% p.a.
În exemplul de mai sus, randamentul anual preconizat al investiției dvs. ar fi (slab) 3%. Ați fi mulțumit de o astfel de investiție pe termen lung?
Dar care ar fi un preț corect pentru visul tău imobiliar, având în vedere o rată de 4% pentru investițiile pe termen lung?
Pentru aceasta, înmulțiți pur și simplu chiria anuală de 6 000 EUR din exemplul nostru de mai sus cu 25 și veți obține plafonul pentru valoarea totală a investiției:
6,000 EUR x 25 = 150,000 EUR
Conform analizei dvs. rapide, nu ar trebui să plătiți mai mult de 150.000 EUR (inclusiv costurile de cumpărare) pentru apartament.
Dacă v-ați stabilit un obiectiv de rentabilitate ceva mai ambițios pentru investiția dvs. imobiliară, de exemplu 5%, calculul ar arăta în felul următor:
6,000 EUR x 20 = 120,000 EUR
Acum a devenit evident de ce se numește regula "chiria anuală estimată înmulțită cu 20-25". Aceasta descrie pur și simplu câți ani de închiriere ar fi necesari pentru a câștiga suma totală a investiției.
Aplicând această regulă de bază, s-ar putea să vă simțiți frustrat în curând, deoarece niciuna dintre ofertele actuale de pe piață nu depășește pragul de 4%. Acesta ar putea fi un semn că piața imobiliară s-a încins puțin prea tare. Dar dacă doriți cu adevărat să acceptați un randament mai mic de 4% pentru investițiile dvs. pe termen lung sau considerați că deținerea propriei proprietăți imobiliare este o etapă obligatorie în viață - mergeți mai departe și cumpărați.
PS: Pentru indicații privind randamentul la care vă puteți aștepta de la investiții imobiliare în diferite țări, consultați Global Property Guide. Înainte de a deveni prea entuziasmat de aceste rate, asigurați-vă că ați citit ipotezele și condițiile care stau la baza acestora (de exemplu, nu este valabil pentru imobilele nou-construite).
